你是否知道,居住在分层产业中,管理费不应该再是“平方米计算法”、你的产业管理层委员会的任期只有2至3年、拖欠管理费的话可能会被带上仲裁庭?

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其实,这些都已经在2015年6月,随着2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013)正式上路而生效。还有不到两个月时间,这项法令就将迈入“二周岁”,但关于分层管理的争执事件越来越常见,而真正了解和并遵从这法令的产业屋主却寥寥无几,甚至不闻不问。


勿等问题发生才跳脚正视分层产业法

人口增长、城市地段寸土尺金,让越来越多产业发展商选择建造分层产业,尤其是公寓。
随之而来的,就是分层产业在管理方面的各种问题。
为了尽力规范分层管理问题的解决方法,2013年分层管理法令在2015年6月正式生效,显示政府对这类问题的重视。
城市人很多都居住在公寓,相信对业主拖欠管理费、管理层未尽责任、漏水由谁负责等等问题已经不新鲜。这些琐碎问题总令人头痛不已。
亿达法务办事处创办人陈佐彬律师接受《南洋商报》访问时就点出:“你常听见的仲裁庭有什么?消费者仲裁庭、婚姻仲裁庭……当一个针对某种领域或问题的仲裁庭成立时,就代表相关问题越来越多、越来越需要重视。
在2013年分层管理法令中,房屋与地方政府部就成立了分层管理仲裁庭,可见分层管理问题的普遍和严重程度。
可惜的是,我国人民对于这上路快两年的法令多数漠不关心,只有到问题发生以后,才发现早已触犯法令。
陈佐彬感叹,没有问题时就不会有人投诉,但问题出现时,就会发现当中已有违规,也可能因此保障不了自己的权益。
在2013年分层管理法令中,有不少新规被大众忽略、或几乎不曾正视。
但是,深入想想,家是用来休息放松的地方,而不是引起争执的源头,积极参与共创美好社区才是最佳做法。

分层地契概括围篱守卫社区

什么是2013年分层管理法令?
分层地契不局限于“向上发展”的公寓或商业建筑物,也可能包括围篱和守卫社区。
在2007年时,政府成立共管机构(Joint Management Body,简称JMB)和建筑专员(Commissioner of Building),并拟定全新法令,也就是2007年建筑及共管产业(维持及管理)法令,正式开启分层管理法令的大门。
为了要弥合原先法令的漏洞,政府尔后通过2013年分层管理法令,制定业主的法定责任和职务,并设立分层管理仲裁庭,可裁审高达25万令吉的诉求权限。
在新条例中,列明共管产业分享、维持和提升共管产业、管理费和储备金等事项。
陈佐彬形容,分层产业就好比一家上市公司,业主为股东,管理层委员会就是董事部。董事部必须得到股东的委托和同意才可执行任务,所以作为股东的业主,必须了解自我责任、权限。

了解共管产业定义

业主也必须了解共管产业定义。比如说,业主买下的单位和所拥有的停车位,属于私人拥有,而公园、游泳池就属于共管产业。
在新法令中,也支分出“限定共管产业”(Limited Common Property),适用于多用途的综合发展项目,例如住宅产业上的空中花园,只能供住宅业主使用,商业业主若要使用,就必须支付相关管理费。
也就是说,大家都能一起共用的产业,由管理机构管理(Management Corporation,简称MC)管理;而限定共管产业,则由管理机构支会(Subsidiary Management Corporation,简称SMC)管理。

谁是管理层?

分层共管社区的共管财产、管理和维护,由管理层负责。而管理层又是如何形成呢?这取决于分层地契颁发的时段。

委员会要员最多任2年

如同上文所说,委员会就如同一家上市公司的董事部,是通过常年大会竞选选出。
委员会负责执行管理层所委托的职务,但别忘了,业主才是真正的老板。
陈佐彬表示,常常可见的问题就是,共管产业业主中,许多人因为怕麻烦,而不想担任委员会成员,造成同一批人不断连任。
但在新法令中,委员会主席、秘书和财政不得连任超过2年;普通委员会成员不得连任超过3届。
若出现委员会与业主的争执,才发现委员已连任好几届,这样算是违法,委员会成员站不住脚。

与管理层敌对不智

陈佐彬认为,很多业主不愿出席常年大会,总是以敌对态度对待管理层,其实是不理智的想法。
“业主是老板,管理层是你的雇员,你为什么要和你的雇员敌对呢?有些人还不愿意缴付管理费,管理层少了管理费,自然无法很好维护共管设备,这是循环的问题。”

管理费不再以平方米计算

陈佐彬点出,在2013年分层管理法令中,与过去比较其中一个大差别,就是管理费的计算。
“以前,我们习惯用所居住的平方米来计算管理费,但现在这个计算方法不再成立。”
管理费也称为公寓服务费或维修费,新法令中,是以单位份额(Share Unit)来计算,也就是一个单位在整个共管社区内,按比例所分配到的股份份额,比如说停车位所占的比例等。

发展图表注明单位份额

要如何知道单位份额呢?发展商在发展图表中必须注明,每个单位的单位份额,并展示在销售处,分层地契中即会注明。
这个计算方程式,是根据分层管理法令的方程式所计算。
业主的单位份额越高,就代表占共管产业产权的份额越高,必须支付越高的管理费、储备金和其他费用,同时也有比较高比重的投票权。

拖欠管理费 可罚款坐牢

在新法令中,如果业主拖欠管理费后,在管理层通知的14天内无法缴清欠款,管理层有权将你的名字张贴在布告栏上,并关闭电子出入卡和其他电子出入设备,甚至业主、住户和访客,无法使用任何共管设施和服务。
同时,管理层可采取法律行动。若是拖欠款项超过25万令吉,可向法庭提告;若是拖欠款项低于25万令吉,则可去分层管理仲裁庭。
管理层也可向建筑专员提出扣押业主的动产。
陈佐彬表示,一旦不履行款项追讨信罪成,业主可能会被罚款不超过5000令吉,或监禁不超过3年,或两者兼施。

建筑专员可委代管

建筑专员是地方政府官员,比如吉隆坡市议会(DBKL)等,拥有扣押动产、警方的侦查权力,以及收藏所有分层管理纪录。
该机构也会监督管理层拍卖所扣押的产业,以交付拖欠款项。
若是所有单位业主拒绝成为委员会成员,或者管理层无法履行任务,建筑专员都可介入委任管理代理。

仲裁庭诉讼无需聘律师

所有关于分层管理的问题,都可寻找分层管理仲裁庭解决,提出控诉只需100令吉,所诉求的款项必须少于25万令吉,诉讼案可在60天内解决。
例如拖欠管理费、觉得管理层表现不佳、废止常年大会、漏水纠纷、装修计划等。
陈佐彬强调,分层管理仲裁庭无权处理有关地契、土地权或特许经营的诉求。
也就是说,若是兄弟姐妹争夺屋子地契所有权、业主迟迟没有拿到地契这类情况,都不属于此仲裁庭的范畴,必须往民事法庭解决。
根据法令,此仲裁诉讼不需要委任律师代表,除非相关诉讼涉及层面复杂,其中一方可能会承受严重的财务问题,仲裁庭方面才会建议委任律师。

计费复杂 管理机构支会难成立

对于新法令中的管理机构支会(SMC),由于计算方式复杂,目前大马还没有一个综合式共管产业成立。
陈佐彬解释,在综合产业中,可能包含着住宅、商业和酒店产业。
“但是,住宅业主可能觉得为何我要给商业共管产业的管理费?商业业主没有用到住宅产业内的设施,理应也不需缴付该区的管理费。”
管理机构可聘请土地测量师,划定限定共管产业的地区,然后由委员会发出成员大会通知书,若是分层共管社区内超过三分之二的单位份额总数注册业主同意,就可成立管理机构支会。
但要取得三分之二的单位业主同意并不容易。而且要准备成立管理机构支会所支付的费用,谁要来支付?
“最大的难题就是在成立管理机构支会后,它就是一个法人,管理机构未来不再持有对管理机构支会的控制权。如果支会表现不佳,管理机构没办法拿回来管理。”
另外,成立管理机构支会后,业主所支付的管理费可能更高,因为管理费会包含管理机构和管理机构支会的不同行政费用,若是这两者处于不同的办公室,还需支付额外的电费、办公室设备等成本。

个案问与答

单是看法令内容,可能业主们会无所适从。本报举例数个曾实际发生的情况,一起来看看在新法令中,共管产业所面对的问题如何解决:

管理层服务品质

问:业主不满意管理层的服务品质,升降机每天损坏、游泳池保养不当、停车场破旧……谁能帮助业主?
答:业主必须向委员会找出服务品质低下的原因,是因财务问题,还是管理层管理不佳。
若是财务问题,可以尝试召开特别大会,提高服务费;若是管理不佳,也可以召开特别大会罢黜当前的管理委员会,委任新的委员会,或终止管理层的合约等。如果纠纷太大都无法解决,可以寻找建筑专员,或到仲裁庭解决。

管理层财务数据

问:管理层无法提供明确的财务数据,业主该怎么做?
答:向分层管理仲裁庭提出,要求管理层提供相关文件。

天花板漏水

问:天花板漏水,我要如何处理?
答:先找管理层找出漏水的原因,如果渗漏是源自于楼上单位,楼上单位业主必须负责维修。若是楼上单位业主拒绝支付,管理层可以到分层管理仲裁庭提出控诉。
倘若是供超过1个单位使用的水表、水管、渠道、下水道、石油气管或导管等,属于共管产业的损坏,管理层必须负责维修。

另聘代理管理?

问:由业主组成的管理层没把握能管理得宜,是否能聘请非注册产业管理经理来代理管理?
答:可以,但根据法令,非注册的产业管理经理必须提供履约保证,数额必须相等于12个月的管理费用或薪酬,抑或是5万令吉或更高的数额。

前业主欠管理费

问:我是二手买家,但在购屋后才发现前业主拖欠管理/维修费,我需要负责支付吗?
答:在新法令中,在还没有购买相关单位时,二手买家和代表律师有责任向管理层咨询有关单位的欠款,以50令吉索取以下资料:
1业主所需支付的管理费和储备金数额
2业主支付管理费和储备金的时间和方式
3所拖欠的数额
4维修的开支等
否则那就是你和律师疏忽责任,必须要支付,不然可能无法使用共管产业。
如果所拖欠的是维修费,维修工作进行时还没转手,而你在买屋前已经询问管理层,管理层没有在收到咨询内的14天内回答,你就不需要支付有关维修费。 你也可要求律师,在签署买卖协议前,在协议中列明前业主有责任偿还所有欠债。

代缴欠款抵消租金

问:我是租客,但屋主没有缴付管理费,我需要支付吗?
答:你在签署租约时,要列明条款允许你执行租金抵消,然后你可以代屋主缴清欠款,并一定要向管理层索取收据,从你的租金中抵消。
如果你也没有缴付,管理层有权展开行动,包括扣押你屋主的家具电器等。

屋主没获分层地契

问:我购买单位10年了都没有取得分层地契,是否可请管理层代表处理?
答:根据分层地契法令(Strata Title Act),发展商必须在交屋的6个月颁发分层地契。若是超时没有获得,胥视当中原因,可能是发展商问题,也可能是土地局还未发出。
首先,分层地契不关分层管理法令,所以无法在分层管理仲裁庭解决。
第二,管理层是由委员会组成,但委员会并不代表全部居民。或许当中有些业主不愿意分层地契颁发需要缴付印花税,并觉得没有分层地契也不会产生问题。
事实上,分层地契并不代表屋主无法卖屋,只不过是银行较为偏好拥有地契的产业交易,会认定较高的价值。若是没有地契,就代表记录在发展商而非土地局;若是发展商清盘,则会出现困难。

enanyang.com.my 文:2017年04月22日


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