pengurusan strata 1

Pengurusan Strata Malaysia

Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) merupakan perundangan yang mengawal semua skim pemajuan strata di Seluruh Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan. Ini termasuklah kondominium, pangsapuri, rumah flat, rumah kedai, townhouse dan landed strata.

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) merupakan penjaga atau “custodian” Akta 757 bagi memastikan keseragaman undang-undang dan dasar berkaitan penyenggaraan dan pengurusan bangunan berstrata. Penguatkuasaan dan kawalselia skim strata terletak di bawah bidang kuasa Pihak Berkuasa Negeri (PBN) berkenaan dan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) sesuatu kawasan. Pesuruhjaya Bangunan pula merupakan pegawai yang dilantik oleh PBN di bawah Seksyen 4, Akta 757 untuk melaksanakan kewajipan menurut peruntukan Akta Pengurusan Strata 2013 dan peraturan-peraturan di bawahnya.

Konsep Pengurusan Strata

  • Pengurusan Strata merupakan pengurusan dan penyenggaraan bangunan dan harta bersama di dalam suatu kawasan pemajuan strata yang dilaksanakan oleh badan pengurusan.
  • Skim Strata merupakan suatu projek pembangunan di mana blok-blok bangunan bertingkat dan/atau tanah dipecah bahagikan kepada petak-petak utama, petak aksesori dan harta bersama, yang terletak di dalam satu kawasan berpagar atau “gated community”. Contoh skim strata adalah seperti perumahan jenis kondominium, pangsapuri, “townhouse” , rumah kedai dan skim harta tanah strata.
  • Hakmilik Strata merupakan suatu dokumen geran yang dikeluarkan untuk pemilik unit di dalam suatu skim strata, contohnya unit pangsapuri, rumah pangsa, kompleks komersial dan sebagainya.
  • Kawasan Pemajuan Strata merupakan suatu pembangunan hartanah di dalam satu lot tanah yang membahagikan bangunan atau tanah kepada petak-petak, petak aksesori dan harta bersama.
  • Petak merupakan unit individu dalam sesebuah bangunan di dalam skim strata. Petak tanah pula merupakan unit individu dalam sesebuah lot tanah yang mempunyai bangunan tidak melebihi empat tingkat dalam sesebuah skim strata.
  • Petak Aksesori merupakan petak yang digunakan bersama-sama dengan petak dan digunakan secara eksklusif oleh pemilik atau pembeli petak. Petak aksesori juga tidak boleh dijual secara berasingan, Contohnya ialah petak parkir.
  • Harta Bersama merupakan bahagian yang selain daripada petak atau petak aksesori yang dinikmati oleh semua pembeli atau pemilik petak. Contohnya bumbung, lif, taman permainan, lampu koridor, surau, dewan dan sebagainya.
  • Caj Penyenggaraan merupakan apa-apa wang yang dipungut oleh Badan Pengurusan (JMB/MC) bagi tujuan mengurus dan menyenggara kawasan pemajuan strata dan harta bersama dalam kawasan pemajuan strata.
  • Kumpulan Wang Penjelas atau Sinking Fund merupakan caruman sebahagian daripada wang yang dipungut ke atas setiap petak dan digunakan khas untuk memenuhi keperluan penting sesebuah bangunan.

Pihak-pihak Berkepentingan

  • Pemaju merupakan mana-mana orang atau kumpulan orang yang memajukan mana-mana tanah bagi maksud kegunaan kediaman, komersial atau perindustrian atau kombinasi bagi kegunaan-kegunaan tersebut.
  • Pemilik merupakan mana-mana orang atau badan yang telah didaftarkan sebagai pemilik petak dan telah memperolehi hak milik strata.
  • Pembeli merupakan mana-mana orang atau badan yang telah memperoleh suatu kepentingan sebagai pembeli di dalam petak tersebut.
  • Pemyunya Petak merupakan pembeli atau pemaju yang berkenaan dengan petak di dalam kawasan pemajuan yang belum dijual oleh pemaju itu.
  • Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body. JMB merupakan badan pengurusan yang terdiri daripada pembeli dan pemaju. JMB ditubuhkan selepas Mesyuarat Agung Tahunan Pertama dibuat oleh pemaju, sebelum buku daftar strata dibuka.
  • Perbadanan Pengurusan atau Management Corporation (MC) merupakan badan pengurusan yang terdiri daripada pemilik-pemilik petak dan ditubuhkan secara automatik selepas pembukaan buku daftar strata.
  • Perbadanan Pengurusan Subsidiari atau Sub-MC bagi pembangunan bercampur boleh diwujudkan di bawah satu lot yang sama. MC boleh menubuhkan satu atau lebih perbadanan pengurusan subsidiari (Sub-MC) bagi memastikan kepentingan harta bersama terhad dapat diurus dan diselenggara dengan lebih efektif.
  • Ahli Jawatankuasa Pengurusan ialah ahli-ahli yang dipilih di dalam Mesyuarat Agung Tahunan. Hanya pembeli atau pemilik berdaftar yang tiada sebarang tunggakan caj boleh dilantik sebagai ahli jawatankuasa JMB atau MC.
  • Ejen Pengurusan merupakan seseorang yang dilantik oleh Pesuruhjaya Bangunan untuk menyenggara dan mengurus kawasan pemajuan bagi suatu tempoh yang dinyatakan oleh Pesuruhjaya Bangunan.

Kitaran Pengurusan Strata

pengurusan-strata
Sumber KPKT

Kitaran Pengurusan Strata bermula sebaik sahaja Pemaju menyerahkan kunci atau Pemilikan Kosong (Vacant Possession) kepada pembeli.

  1. Pemilikan kosong atau Vacant Possession
  2. Pengurusan Pemaju
  3. Pengurusan JMB atau MC
  4. Penamatan Pecah Bahagi

Tanggung Jawab dan Bidang Kuasa Pemaju / JMB / MC / Sub-MC

Tanggungjawab

  • Membuka akaun penyenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas (Sinking Fund).
  • Audit dan menyenggara akaun.
  • Menentukan kadar caj dan caruman bagi wang penjelas.
  • Menguatkuasakan Undang-Undang Kecil.
  • Mengambil insurans.
  • Mematuhi Notis dan arahan PBT atau pihak berkuasa awam.
  • Menyedia dan menyenggara daftar pemunya petak.

Bidang Kuasa

  • Mengutip caj penyenggaraan dan wang penjelas.
  • Membenarkan perbelanjaan untuk perbelanjaan harta bersama
  • Mendapatkan kembali daripada pembeli jumlah wang yang telah
    dibelanjakan.
  • Membeli, menyewa dan memperoleh harta alih.
  • Mendapatkan perkhidmatan ejen atau mana-mana orang bagi
    pengurusan atau penyenggaraan harta bersama.
  • Membuat undang-undang kecil (kaedah dalaman).
  • Menuntut tunggakan caj dan membawa prosiding ke mahkamah.
  • Memohon waran Penahanan harta alih.

Prinsip Asas Pengurusan Strata

Badan pengurusan merupakan entiti yang
bertanggung jawab mentadbir, mengurus
dan menyenggara harta bersama.

Keahlian Badan Pengurusan Strata

Keahlian adalah terdiri daripada
pembeli/pemilik petak dan pemaju
sahaja. Ianya wujud dalam dua keadaan
melibatkan tempoh tertentu seperti
berikut:

Pengurusan Strata sebelum memiliki hakmilik strata

  • Pemaju (dalam tempoh interim)
  • Badan Pengurusan Bersama (JMB)

Pengurusan selepas mempunyai hakmilik strata

  • Perbadanan Pengurusan (MC)
  • Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub-MC)

Pembentukan Masyarakat Sivil

Pemerkasaan (Empowerment)

Pengurusan dan penyenggaraan harta bersama ditadbir serta diurus oleh komuniti strata itu sendiri melalui jawatankuasa pengurusan yang dipilih dalam AGM. Badan pengurusan boleh
menguatkuasakan undang-undang kecil untuk kepentingan penduduk.

Penyertaan (Inclusiveness)

Penglibatan pihak berkepentingan sama ada pembeli atau pemilik dalam membuat keputusan untuk kepentingan sesebuah skim strata serta menanggung liabiliti dan kos-kos penyenggaraan secara bersama.

Demokrasi (Democracy)

Membuat keputusan dengan keputusan majoriti oleh komuniti strata itu sendiri secara undian. Pembeli atau pemilik yang layak akan membuat pemilihan ahli jawatankuasa bagi mewakili mereka di dalam badan pengurusan.

Tanggung Jawab Pembeli dan Pemilik

Pembeli merujuk kepada pembeli petak sebagaimana yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli. Pemilik pula merujuk kepada nama pembeli yang telah didaftarkan dalam hakmilik strata setelah pindah milik dibuat. Pembeli dan pemilik adalah merujuk kepada individu yang sama dan mempunyai tanggungjawab dan kewajipan yang sama.

Tanggungjawab

  • Membayar caj penyenggaraan.
  • Membayar wang penjelas (Sinking Fund).
  • Mematuhi undang-undang kecil yang ditetapkan.
  • Menjaga harta bersama.
  • Menjaga keharmonian dan kesejahteraan komuniti.

Kegunaan Caj Penyenggaraan dan Kumpulan Wang Penjelas

Caj Penyenggaraan

Membayar perbelanjaan yang perlu seperti perkara berikut:

  • Menyenggara harta bersama dalam keadaan baik.
  • Membayar perbelanjaan yang dilakukan dalam menyediakan perkhidmatan Pembersihan, Keselamatan dan Kemudahan.
  • Membayar apa-apa premium bagi insurans.
  • Membayar apa-apa kos belanja, kos atau perbelanjaan berhubung dengan pemerolehan seperti Perkhidmatan pakar runding, Kos guaman, Fi dan kos-kos lain.
  • Membayar pemeriksaan dan penyenggaran Sistem pendawaian elektrik dan Tangki air utama.

Kumpulan Wang Penjelas

Membayar perbelanjaan modal sebenar atau yang dijangkakan perlu seperti perkara berikut:

  • Pengecatan atau pengecatan semula mana-mana bahagian harta bersama.
  • Pemerolehan apa-apa harta alih bagi kegunaan berhubung dengan harta bersama.
  • Pembaharuan atau penggantian apa-apa lekapan atau lengkapan yang
    terdapat di dalam mana-mana harta bersama.
  • Menaiktaraf dan mengelokkan harta bersama.
  • Apa-apa perbelelanjaan modal lain sebagaimana yang difikirkan perlu oleh badan pengurusan.

Kaedah Perolehan Pengurusan Strata

Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757] dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 telah berkuatkuasa masing-masing pada 1 Jun 2015 dan 2 Jun 2015. Tatacara dan kaedah perolehan pengurusan strata merujuk kepada Garis Panduan Kaedah Perolehan Pihak Pengurusan Bangunan Berstrata telah dihasilkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dengan kerjasama pelbagai pihak berkepentingan (stakeholders).

Prinsip Perolehan

Pihak Pengurusan dikehendaki memastikan semua urusan berkaitan perolehan dilaksanakan berdasarkan amalan tadbir urus baik dengan mematuhi prinsip-prinsip perolehan seperti berikut:

Akauntabiliti

Urusan perolehan yang diamanahkan hendaklah dilaksanakan secara bertanggungjawab.

Diurus Secara Telus

Proses perolehan yang dilaksanakan hendaklah jelas, diketahui dan difahami umum. JMB atau MC perlu mengisytiharkan sekiranya pembekal dan kontraktor yang memasuki perolehan di JMB / MC berkaitan mempunyai pertalian atau merupakan kenalan anggota jawatankuasa pengurusan. JMB / MC dan perlu menarik diri dari terlibat dengan perolehan tersebut.

Nilai Faedah Terbaik

Pengurusan perolehan hendaklah memberi pulangan yang terbaik bagi setiap ringgit yang dibelanjakan.

Saingan Terbuka

Proses perolehan hendaklah memberi peluang terbuka kepada semua pihak yang layak bersaing.

Adil dan Saksama

Sesuatu perolehan itu hendaklah dipelawa, diproses dan dipertimbangkan dengan adil dan saksama.

pengurusan-strata-faq-soalan-lazim

Soalan Lazim

Kami berharap artikel ini dapat menberikan kemudahan kepada Badan Pengurusan Bersama
(JMB), Perbadanan Pengurusan (MC), Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub MC) dan Ejen
Pengurusan untuk mengurus bangunan berstrata ke arah yang lebih telus dan terbuka. Anda juga boleh melayari laman sesawang soalan-soalan lazim untuk mengetahui lebih lanjut mengenai komuniti strata.